Les REITs : investissez dans l'immobilier international ! (2024)

Les REITs américains sont de véritables mastodontes de l’investissem*nt immobilier avec plus de 4 500 milliards de dollars sous gestion pour plus de 535 000 propriétés gérés aux États-Unis (chiffres 2022).

Initialement, les REITs sont des foncières cotées de droit américain composées essentiellement de sous-jacents immobiliers US. Ils ont pour particularité d’être soumis à un régime fiscal spécial (exonération d’impôt sur les sociétés) et à une obligation de distribuer une partie importante des bénéfices aux actionnaires.

Pour investir dans l’immobilier à l’international, de nombreux pays proposent des équivalents aux REITs américains, parfois accessibles aux particuliers depuis l’Europe via des ETF ou en direct via un compte titre.

Comment fonctionnent les REITs américains et leurs équivalents internationaux ? Pourquoi passer par ce type de structure pour investir dans l’immobilier à l’international ? Découvrons cela ensemble !

Qu’est-ce qu’un REIT ?

Au sens strict, un REIT (Real Estate Investment Trust) est un fonds d’investissem*nt de droit américain, le plus souvent coté en bourse et libellé en dollar, spécialisé dans l’investissem*nt immobilier.

Dans son fonctionnement classique, il permet à des investisseurs particuliers ou institutionnels d’investir indirectement dans l’immobilier en achetant des actions cotées en bourse en vue de percevoir des dividendes (issus des bénéfices constitués principalement de plus-values immobilières et de revenus locatifs). De la sorte, ils profitent de la performance financière d’un parc immobilier important, mais sans en assumer la gestion. Et tout cela pour un ticket d’entrée beaucoup plus faible que dans l’immobilier traditionnel.

A l’origine, la structure juridique de REIT vient des États-Unis. C’est la raison pour laquelle le terme fait souvent référence à un investissem*nt indirect dans l’immobilier US. Mais, la plupart des pays proposent aujourd’hui un équivalent, parfois avec quelques différences. C’est le cas par exemple de la France avec les SIIC (Société d’investissem*nt immobilier cotée), du Japon avec les J-REIT ou du Royaume-Uni avec les UK-REIT. Ce type de structure permet donc d’accéder à différents marchés immobiliers internationaux de manière diversifiée.

Sur le plan international, les REITs ont des spécificités propres selon le cadre légal et réglementaire de leur pays d’origine.

Néanmoins, les REITs américains cotés composés d’immobilier et les foncières cotées d’autres pays ont au moins 4 points communs :

• Fonds spécialisé dans l’investissem*nt immobilier doté de la personnalité morale
• Actions du fonds négociées sur une place boursière
• Exonération d’impôt sur les sociétés au niveau du fonds
• Distribution obligatoire d’un pourcentage minimum des bénéfices sous la forme de dividendes aux actionnaires.

C’est d’ailleurs ces paramètres qui les distinguent, en France, des autres solutions d’investissem*nt immobilier indirect (communément appelé pierre papier) telles que les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou les OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier)…

La collecte de l’épargne auprès des particuliers et institutionnels

Un REIT est doté de la personnalité morale. Il s’agit donc d’une société capable d’émettre des actions, échangeables en bourse, pour collecter de l’épargne auprès du public ou des investisseurs professionnels. Les fonds collectés sont ensuite investis dans des actifs immobiliers de différentes natures selon la spécialité du REIT pour générer généralement deux types de revenu :

• des plus-values immobilières en cas de revente plus chère du bien ;
• des revenus locatifs en contrepartie de la mise en location.

💰 Les bénéfices dégagés sont ensuite obligatoirement redistribués aux actionnaires sous la forme de dividendes, versés mensuellement, trimestriellement ou annuellement.

De quoi est composé l’actif d’un REIT ?

En principe, un REIT est composé majoritairement d’immobilier selon leurs obligations légales relatives à la composition de leur actif (condition sine qua non pour bénéficier notamment de la fiscalité avantageuse des REITs). Par exemple, aux États-Unis, les Equity REITs doivent être à minima composés de 75 % d’actifs immobiliers. Pour les SIIC (France), l’obligation d’actifs immobiliers minimum est de 60 %.

Mais certaines variantes, selon les pays, peuvent exister. Par exemple, aux États-Unis, vous trouverez également des Morgage REITs ou mREITs dont l’actif est essentiellement composé de titres de créances adossés à des actifs immobiliers.

Ce sont surtout les Equity REITs qui permettent au grand public d’investir indirectement dans l’immobilier. Ils peuvent être distingués selon leur spécialisation, quel que soit leur zone géographique ou leur pays d’origine, avec ces qualificatifs :

• « Office » pour l’immobilier de bureaux ;
• « Industrial » pour les actifs immobiliers industriels ;
• « Retail » pour les centres commerciaux et l’immobilier commercial ;
• « Residential » pour l’immobilier locatif résidentiel ;
• « Lodging/Resorts », immobilier de tourisme (hôtels, stations balnéaires..) ;
• « Health Care » pour les infrastructures médicales (hôpitaux, cliniques…) ;
• « Timber » (Forêts) ;
• « Divers » : Prison, Infrastructure type antennes téléphoniques, DataCenters informatiques…).

La gestion d’un parc immobilier selon la stratégie du fonds

Fondamentalement, un REIT est la structure juridique ayant pour rôle d’acquérir les biens immobiliers à partir des fonds collectés auprès des épargnants.

Ces biens doivent faire l’objet d’une gestion immobilière pour assurer leur mise en location, leur valorisation, leur entretien et, à terme, leur vente. À ces fins, une société de gestion adossée au fonds s’occupe de l’ensemble des tâches opérationnelles relatives aux actifs immobiliers, mais aussi des arbitrages stratégiques conformément aux objectifs du fonds et de ses actionnaires.

L’obligation de distribution des revenus des REITs

Contrairement à la plupart des fonds d’investissem*nt, un REIT américain ou une foncière cotée a pour obligation de réserver une partie de son bénéfice imposable aux actionnaires sous la forme de dividendes. C’est généralement l’une des conditions pour être qualifiée juridiquement comme telle et notamment bénéficier d’une exonération d’impôt sur les sociétés.

Cette obligation est variable selon la loi nationale applicable au REIT. Elle est notamment de :

• 90 % du bénéfice imposable pour les REIT US ;
• 70 % des bénéfices sur plus-values immobilières et 95 % des bénéfices provenant des loyers pour les REIT françaises (SIIC) ;
• 90 % des bénéfices locatifs pour les UK REIT…

L’exonération des REITs à l’impôt sur les sociétés

En principe, les sociétés dotées de la personnalité morale sont imposables dans la grande majorité des pays à l’impôt sur les sociétés. À défaut, un régime de transparence fiscale s’applique pour imposer les bénéfices, selon leur nature, directement entre les mains des actionnaires (c’est le modèle par exemple des SCPI en France).

Concernant les REITs, les bénéfices ne sont pas imposables au titre de l’impôt des sociétés, sans pour autant être imposables directement entre les mains des actionnaires (transparence fiscale). En effet, ces derniers perçoivent des dividendes qui sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers, et non comme des revenus locatifs ou des plus-values immobilières. On parle alors d’exonération d’impôt sur les sociétés.

Il en découle au moins deux avantages pour le REIT et les actionnaires :

• l’absence de double imposition (impôt sur les sociétés + impôt sur le revenu) permet d’accroître le bénéfice distribuable ;
• le régime fiscal applicable aux dividendes perçus par les actionnaires est plus avantageux que celui applicable aux revenus immobiliers (du moins en ce qui concerne la France).

Cette caractéristique fiscale rend alors les REITs très compétitifs sur le plan de l’investissem*nt immobilier indirect en pierre papier, principalement en termes de rentabilité nette nette. Mais ce n’est pas son seul intérêt…

Pourquoi investir dans l’immobilier international avec des REITs ?

Les REITs, en ce qu’ils sont cotés sur les places boursières, sont des solutions d’investissem*nt adossées à l’immobilier particulièrement facile d’accès, vous permettant de capter facilement la performance globale d’un marché immobilier étranger.

Comme pour les autres solutions pierre papier, ils vous préservent de la gestion chronophage d’un ou plusieurs biens immobiliers, encore plus fastidieuse et coûteuse dès lors qu’ils sont situés à l’étranger.

Accroître la diversification géographique pour un faible ticket d’entrée

À l’international, chaque marché immobilier est soumis à des dynamiques bien différentes relatives à la démographie, aux normes socioculturelles, aux perspectives économiques, aux politiques monétaires…

Investir facilement grâce aux REITs est une aubaine pour l’optimisation du couple rentabilité/risque de votre portefeuille. Notamment en vue de diluer les risques propres aux secteurs géographiques.

Chaque titre de REITs est adossé à un ensemble immobilier déjà diversifié en soi, concentré sur un secteur géographique défini pour un ticket d’entrée (prix de l’action) bien plus accessible qu’une part de SCPI (à partir de 1 000 euros la plupart du temps) ou un investissem*nt locatif en nom propre (à partir de plusieurs dizaines de milliers d’euros).

Profiter de la performance des marchés immobiliers internationaux

Investir dans l’immobilier en France, aussi porteur soit-il, n’est pas une fatalité. D’autres régions du monde ont des caractéristiques bien différentes, avec un potentiel de croissance plus important et une rentabilité locative plus élevée.

Selon votre perception des différents marchés immobiliers sur le plan macroéconomique, les REITs peuvent vous permettre de mettre en œuvre une stratégie d’investissem*nt immobilier à l’international, en contournant les obstacles relatifs à l’acquisition et à la gestion des actifs sous-jacents notamment.

Éviter la gestion immobilière complexe de biens situés à l’étranger

La gestion immobilière n’est pas de tout repos. Bien que la gestion locative puisse être déléguée à une agence (au prix d’une partie de votre rentabilité locative), il n’en demeure pas moins que le travail d’acquisition, de négociation, d’entretien et de mise en valeur de votre bien vous incombe.

À l’international, malgré le numérique, ces actions peuvent vite s’avérer très compliquées à mettre en œuvre.

✅ Les REITs vous préservent de l’ensemble des problématiques relatives aux biens immobiliers, de l’acquisition jusqu’à la revente. Ces tâches sont entièrement réalisées par la société de gestion, composée notamment de professionnels de l’immobilier.

Quelle performance pour les REITs américains ?

La performance des REITs est variable notamment selon la qualité de leur actif et de leur zone géographique d’investissem*nt. Par exemple, les REITs américains (FTSE Nareit All Equity REITs) ont proposé sur les 25 et les 30 dernières années une performance supérieure à celle de l’indice Russell 1 000 (1000 entreprises les plus capitalisées aux États-Unis). L’immobilier étant considéré comme un actif moins rentable et plus sûr que les actions cotées, la surperformance est notable. Bien sûr, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

⚠️ Les REITs sont libellés en dollar. La fluctuation des taux de change peut donc impacter la performance réelle du portefeuille des investisseurs européens, à la hausse, comme à la baisse.

Les titres de REITs étant cotés sur leur place boursière respective, vous pouvez en acheter facilement :

• en direct via un compte titre ordinaire (CTO) ;
• au travers d’ETF REITs via un CTO ou une enveloppe fiscale éligible (assurance vie, contrat de capitalisation, PER…).

À noter que les ETF REITs sont une excellente solution pour accéder aux marchés immobiliers peu accessibles aux investisseurs particuliers européens, pour des coûts de gestion relativement abordables.

Questions fréquentes